房價在首都圈基本無法下降！學者曝影響3要素：已經不再是收入可以負擔

接下來，我會分享關於房地產理財的想法，主題是「經濟的完生」，而大多數人屬於「未生」。

未生是圍棋術語，在棋盤上，如果最少不能確保兩眼以上（按：這裡的眼，是指某方棋子在棋盤上圍成的一個或多個相連空白交叉點），就被稱為未生。

因為只要有一眼，卻在那裡放棋子，棋子隨時死去。換句話說，未生就是指還沒活下來。若形成兩眼以上，就可以自力更生，所以又稱完生。

圍棋棋手為了可以完生，至少要下兩眼以上的棋子，一步步竭盡全力，兩眼在圍棋中是非常重要的自生必備條件。

事實上，在現今生活，人生版圖也與棋盤上的勝負沒有差別。個人生活也需要有自己的房子，才能實現經濟上的完生。

或許，現在韓國的經濟結構是一盤更加殺氣騰騰的棋，而在這個戰場上，我們得下棋速度快，才能生存下來。

為什麼房子是韓國經濟完生的條件？我們必須從土地和人的角度來分析相互關係。

房價與國土面積、人口有很大關係。從結論來看，韓國因為人口眾多、國土面積狹小，導致房價持續上漲。只有了解這樣的背景，才能理解韓國居住政策的過去、現在和未來發展。

房地產是人類投資的資產中最安全的資產。只有那些知道房地產資產如何流動的人，經濟才能實現自立。我們來看影響房價因素中的三個關鍵：

人口密度

指一定的土地面積內居住著多少人，更詳細的說，就是一平方公里內居住著多少人。

根據統計廳（按：相當於臺灣行政院主計總處，每個國家的統計機構名皆不同，韓國為統計廳，機構每年會進行人口和家庭普查）指標，以2019年為基準，世界主要國家的人口密度分別為美國36人、法國119人、中國153人、德國240人、英國279人、日本348人，以上為主要發達國家的人口密度（按：據2023年資料，臺灣為647.02人）。

韓國是515人，在可被稱為發達國家的OECD國家中，人口密度排名第一。由此可看出，人民對土地和住宅的需求大，價格上漲則理所當然。

都市化程度

指社會設施集中在一定的空間，且人口朝這裡集中、增加，可說是城市擴散的過程。

據統計廳資料，韓國都市化水準已達到82％。換句話說，每100個人中，就有82個人生活在城市。

由於地狹人稠，城市的生活空間被擠到水洩不通，這是城市一定會出現居住困難的原因。尤其，韓國有一半的人口都集中在首都圈。因此，這裡的房價必然上漲。

家庭分化

過去最常見的家庭形態是四人家庭，但到了現在，越來越多一到兩人的小家庭和核心家庭，登記在住民登錄謄本（按：相當於臺灣戶籍謄本）上的一人家庭組成比例超過30％。

然而，這只是一個表面的數字。若更深入探討，會發現比例更高。 例如，在住民登錄上，雖然都登記同一個地址，不過實際上，很多家庭都分開生活。

像是父親為了工作、兒子因讀大學而住在不同地方，只有母親住在老家，這是生活分離型的家庭形態。

就像這樣，雖然不包括在住民登記的統計指標中，實際上卻是一人或兩人家庭的情況相當常見。

即使是一家人，由於生活影響，雖然出生率下降導致人口減少，但不代表對住宅的需求會因此下降。反而隨著家庭分化加速，住宅需求持續增加。

接下來是結論。

韓國的人口密度高居世界前十、都市化程度為82％，再加上家庭分化速度也很高。

在這樣的社會結構下，政府有什麼通天的本領，能降低房價？不論是何種市場，當需求較高時，如果缺乏供應，就算設下任何限制都無法降低價格。除了增加供給之外，別無他法。這是資本主義市場絕對不會改變的原理。

我敢斷言房價不會下降，尤其首都圈更是如此。

為了在老年實現經濟自立，我們必須在首都圈內擁有一間房子，只有這樣才能實現經濟的完生。

僅靠勞動所得和小本生意的收入，再也無法保住家人了，必須投資資產價值持續上升的房地產。為了投資低風險資產，需要洞察經濟趨勢，想要讓人生經濟完生，你應該學習經濟。

（本文摘自大是文化出版《學會當個有錢人：上班25年的爸爸最想告訴兒子的事：努力工作頂多不窮。致富，得學會鷹眼、蛇腦、狗鼻思維》，作者：鄭善容）